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不景氣中,投資房地產應把握什麼原則?
新聞發佈時間:2000/10/11 11:36:35 am
       

不景氣中,投資房地產應把握什麼原則?
問:近幾年來,房地產市場逐漸在走下坡,現又遭逢全球一片不景氣,房地產的交易也大量萎縮;政府也說,現在空屋率那麼高,房地產下跌是可以預期的。請問,在不景氣的此時此刻,簡單的說,應該把握什麼樣的投資原則?
                        北市 黃女士

答:
一、嚴格來講,房地產的投資並不適合把它看作是一件簡單、容易的事,它常需要整體、全面、週延的規劃。有人會以一種片面、單向的邏輯來判斷房地產的走勢,例如說現在空屋率高,所以房地產會跌。事實證明,地段佳、生活機能好的產品,還是「強強滾」,抗跌性高,毫不受整體空屋率的影響。而沒有人願意去住、願意去買的地方,空屋率當然高,房價當然下跌。如果以全部的空屋、餘屋量去和沒有房子的成年人數相比,好像供給已經足夠,在供需平衡的原則下,房地產價格理論上應該下降。問題這不是一個可以簡單化約成數字平均的遊戲,因為許多空屋所在,實際上是乏人問津的。


二、在房地產的投資過程中,首先應確立目標是要增值、獲利還是保值。房地產價格要不斷地飆漲,必須大環境具備高所得成長,以及游資充沛兩大動力。問題是現在全球一片不景氣,台灣的經濟成長率也不如以往,而不斷地往下修正,如果再加上中央銀行採取緊縮銀根的金融政策,那麼企盼房地產像昔日一樣翻漲好幾翻,著實相當困難。但是不管怎麼樣,台灣地小人稠,長期來看,可建用地將日益稀少,而且國內近幾年來土地公告現值的調幅仍然高於利率的水準,建築成本也居高不下,甚至持續上揚中,所以說,房地產要全面性的下跌,似乎不太可能。因此,順應現在的投資環境,不一定要老是堅持賺價差的「增值」觀念,著重房地產收益、經營成果的「保值」觀念,也是值得考慮的。


三、也許有人會說,他最近就買到比市價便宜一、二成的房子,房價怎麼沒有下跌呢?事實上,我們不排除有這樣的個案,不過我們更要特別深思的是,究竟是真的價格下跌了,或者只是向下調整到市場較能接受的合理價位呢?


四、談到保值及加強房地產收益觀念,免不了要特別注意那些高租金所得的產品,像辦公大樓、商場、店面等;不過在產品的選擇上,首先還是要選對好地段,地段的好壞,會影響房子抗跌性的強弱及脫手的難易,當然對於未來發展潛力的影響,更是不在話下;其次是產品與周遭環境要能夠相容合適。例如需要寧靜的住宅卻蓋在鬧區,一般購屋者的接受度較低,多少會影響您的投資效益的。再者,瞭解當時購屋者需求的產品類型,或未來的流行趨勢,也比較容易「押對寶」!


五、當然,正確的財務規劃及靈活的資金調度運轉能力,在房地產投資中更是扮演關鍵的重要角色,由於房地產所需資金大、變現又不易,充分瞭解並掌握自身的財務狀況是絕對必要的。


聯絡人: 莊小姐
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