不小心買到法定空地,是否自認倒楣?
新聞發佈時間:2000/10/11 11:37:43 am
       

不小心買到法定空地,是否自認倒楣?
問:本人在北市有一塊僅七平方公尺的空地,前些日子,有家建設公司因在旁邊買了不少土地,乃順便向本人提出購買意願,由於價錢合理,也就答應了。建商是請我到律師那裡簽了一份土地買賣契約書(標的、價金、產權移轉方式...等等都寫得很清楚),沒多久,土地辦竣過戶登記,價金也拿清了。不料,過了幾個月突然接到律師的存證信函,說我賣出的那塊土地的一部分是另一地號(已建築)之法定空地,建商無法再申請建築使用,要我退錢。請問我有義務退錢嗎?
答:
一、您是否必須退錢,端看您與建商間所簽訂的土地買賣契約書是怎麼寫的而定。那份買賣契約書如果只是單純地用「民法」的概念來撰寫,您不必退錢的機率較大;如果有涵蓋「建築法規」的概念來撰寫,您要不必退錢,恐怕比較難。
二、講明白一點,您們的土地買賣契約書如果和一般的沒有兩樣,就算土地的坐落、面積、持分,以及價金的支付、產權的移轉等等,寫得再詳細,再具體,只要少強調一句該土地必須是「可供建築之用地」或其他類似文字,那麼買土地想蓋房子的人可能就會吃虧了,反之,則較有保障。
三、這裡也必須說明一點,為什麼法定空地不能再重複使用。所謂法定空地,係指建築基地於建築使用時,依法應保留的一定比例面積之空地,目的在於使建築物便於日照、通風、採光及防火等,以增進使用人之舒適、安全及衛生。而應留設之法定空地,須包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離,其寬度則於建築管理規則有規定。如上所述,可見A建築案依法留設之法定空地,倘若B建築案可以再拿來作為其法定空地申請建築,則法律強制留設法定空地的意義及目的,即完全喪失。所以建築法第十一條第三項特別規定,法定空地不得「重複使用」。
建築法
第十一條
  本法所稱建築基地,為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者,於申請建築前應合併為一宗。
  前項法定空地之留設,應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離,其寬度於建築管理規則中定之。
  應留設之法定空地,非依規定不得分割、移轉,並不得重複使用;其分割辦法,由內政部定之。
四、像您這種土地的一部分已被另一建築案使用作為法定空地之情形,除非專家,否則一般人或即便是建築業者也難以事先發覺。為了防範這種法定空地重複使用之情形,早期土地登記簿均依內政部七十二年一月十九日台內地營字第一二七八四六號函頒「加強建築物法定空地管理作業要點」之規定,蓋上「內有部分法定空地」、「全筆為法定空地」的戳記,俾對法定空地進行管理。後來由於內政部「建築基地法定空地分割辦法」第二條第一項已明文規定直轄市或縣市主管建築機關核發建造執照時,須同時辦理法定空地之套繪圖工作,致前開土地登記簿上之戳記對法定空地之管理漸失去實益,不是由土地所有權人申請註銷該戳記,就是由地政機關按受理情形(如申辦法定空地分割時),逕予註銷。
建築基地法定空地分割辦法
第二條第一項 
直轄市或縣市主管建築機關核發建造執照時,應於執照暨附圖內標註土地座落、基地面積、建築面積、建蔽率,及留設之空地位置等,同時辦理空地地籍套繪圖。
五、本件來講,如果土地買賣契約未載明須為「可供建築之用地」,您的買方因土地有瑕疵,要主張解除契約或請求減少價金可能比較困難,當然買方可否主張意思表示的錯誤而撤銷該契約,此又係另一問題。我想重點應放在切記不要輕忽土地營建有關法令之專業深度,而僅以民法的狹隘觀點簽訂土地有關之契約,以免吃虧,後悔莫及。

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